【華圖教育閱讀提示】2010年江西省公務員考試筆試工作正在緊張地進行中，為了助廣大考生培育起申論思維，華圖公務員考試研究中心提供了針對江西省公務員考試的申論預測試卷供考生練筆。本篇是關(guān)于物業(yè)管理立法的公務員考試申論試卷及參考答案（范文）。

滿分100分 時限150分鐘

    一、注意事項

    1.申論考試是對應考者閱讀能力、綜合分析能力、提出和解決問題能力、文字表達能力的測試。

    2.參考時限：閱讀40分鐘，作答110分鐘。

    3.仔細閱讀給定資料，按照后面提出的“申論要求”作答。

    二、資料

    1.某小區(qū)的一座樓里，其中的兩部電梯全都“罷工”了，徒步上下樓的住戶幾乎個個汗流浹背、氣喘吁吁。物業(yè)公司方面打算更換新的電梯，并得到了部分業(yè)主的響應�？墒�，由于種種原因，并不是所有的業(yè)主都積極“掏腰包”，且部分業(yè)主搬走了，難以謀面，電梯購置費用因此至今沒有湊齊。

    假若是某私人大樓的電梯壞了，不太會出現(xiàn)因購置費湊不齊而不能更換電梯的情形。這是因為電梯作為私人的一項財產(chǎn)，其產(chǎn)權(quán)明晰而且集中，資源使用的效率也就很高。

    而報道中這個小區(qū)里的電梯就不一樣了，這里電梯的產(chǎn)權(quán)雖然也很明晰，屬于所有的業(yè)主，但是產(chǎn)權(quán)卻是分散和支離破碎的，存在著眾多的所有權(quán)人，因而資源就得不到有效的利用。

    這種局面就是英國經(jīng)濟學家哈丁所言的“反公地悲劇”——“反公地”作為一項資源或財產(chǎn)，其產(chǎn)權(quán)明晰，但同時是分散和支離破碎的，存在著眾多的所有權(quán)人，每一個人都有權(quán)使用“公地”，但與“公地”相反的是，他們中的每一個人又都沒有能力單獨使用“公地”，因此，沒有人擁有真正有效的使用權(quán)，資源也得不到有效的利用。目前大量存在的物業(yè)管理權(quán)糾紛恰恰滿足了“反公地悲劇”的模型。

    顯然，“反公地”的產(chǎn)權(quán)是支離破碎的產(chǎn)權(quán)，“反公地悲劇”則需要整合產(chǎn)權(quán)來化解。具體到該小區(qū)的電梯上，所要做的就是完善業(yè)主權(quán)利代理行使制度，設定對于怠于行使權(quán)利的業(yè)主代理權(quán)自動授權(quán)規(guī)則。與此同時，在立法層面，明確物業(yè)管理各方的法律定位，賦予政府相關(guān)部門相應監(jiān)督與處罰的行政職能。當產(chǎn)權(quán)得到整合之后，電梯購置費就不會因有人不交而湊不齊；當物業(yè)管理各方的法律定位明確之后，積極行使權(quán)力的業(yè)主將會更加積極，不積極的業(yè)主迫于處罰壓力也會逐漸積極。